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  1、制度問題不解決、經濟自然上不去

  蔣保信：2014年12月份開始、深圳的房地產企業佳兆業差點崩潰了、一些觀察人士由此認為中國房地產的泡沫可能會破滅、還有一些人會擔心房地產行業可能會硬著陸、對此您怎么看？

任志強接受蔣保信采訪

  任志強：你們媒體提的問題、都是人云亦云的表面現象、沒有做深入分析。

你要看看、香港有個公司也出現過跟佳兆業一樣的問題、最高管理者被判刑了、結果卻是股票上漲、這還是同期發生的、為什么佳兆業的管理人出了問題、就股票下跌呢？因為制度不一樣。

  在香港的制度下、把膿包拔了、把病治了、這個公司還是好的。而在中國大陸呢？民營企業如果倒了、所有銀行就都撤它的貸款、讓它倒、沒人想去救它。

  我們華潤的的頭頭宋林也是在同時期被抓了、為什么他們的股票沒跌呢？因為國有企業有背景、銀行不抽它的貸款、繼續給它貸款、佳兆業的問題、是政治問題導致的一個結果、跟房地產市場有什么關系呢？沒有任何關系。

  我們企業家更關注制度問題、為什么？因為制度決定了企業家的生存余地、比如說、我們前幾天去參觀了珠海的通用飛機公司、這是他們當年代表國企從美國收購了同類公司的、但現在也面臨制度問題、因為中國的空中管制、低空不開放，所以小型飛機是賣不出去的、在中國沒有市場。

  中國政府必須把這個制度放開、才有可能讓小型飛機進入家庭、一兩百萬美金的價格、對于有些需要的人來說、并不是買不起、它去年賣了380多架飛機、但是大部分是銷往國外、國內的小型飛機基本上只用于農業和科研、根本沒法進入民用的領域、但其他國家為什么可以？

  歸根到底、如果不在制度上進行改革、類似于佳兆業或者其他一些問題、都會變成表面的經濟現象、但背后的原因其實和經濟沒關系、制度問題解決了、經濟自然就上去了、制度問題不解決、經濟自然就上不去。

  2、其他方面不開放、經濟增長只能依賴房地產

  蔣保信：有人說、現在政府把房地產當做中國經濟增長的關鍵所在、為了使生產總值增長的速度保持在7%左右、必須讓房地產堅挺、您怎么看這樣的觀點？

  任志強：我覺得不對、因為在其他制度不開放的情況下、只能靠房地產、但如果把其方面放開、不靠房地產也行、其他方面的改革暫時跟不上、不靠房地產靠什么？

  因為房地產是和民生聯系最密切的、它關系到的產業鏈非常長、但是如果其他方面開放、比如允許民間投資去開采石油、也允許石油投資、經濟立即就上來了、美國的頁巖氣革命、不就是因為市場開放嗎？

  中國發展不了、是因為不開放、制度不開放、資源也不開放、比如土地資源、礦藏資源、哪個開放了？假定其他領域都開放了、還用依賴房地產嗎？現在只有房地產開放了、只能靠它。

蔣保信：假如開放其他行業、房地產會不會衰落？

  任志強：不一定衰落、其他行業開放了以后、對住房的剛性需求和改善型需求也會同時上升的、用不著你去刺激、它也會上來的、你不管制它就行了、有些東西是相輔相成的、開放了、可能是百花齊放、不一定是你死我活。

  蔣保信：現在中國的房地產、在多大程度上能夠拉動中國經濟的增長？

  任志強：現在要靠房地產拉動中國經濟、這種力量是非常薄弱的、今年不行、明年可能也不行、盡管出臺了這么多刺激政策、沒什么大用。

  蔣保信：為什么？

  任志強：因為債還沒還完、庫存還沒消化、要有相當一個周期去消化庫存和解除債務問題。歷史經驗就是這樣的、2009年初、我們出臺了一個4萬億計劃、當時房地產投資和房產的銷售都是迅速上漲的，但是房價增長的高峰是在2010年而不在2009年、房地產投資的高峰也是在2010年、新開工的高峰還是在2010年、2009年的銷售上漲、只是消耗了大量的庫存、所以當年的投資上不去、今年也同樣、即使今年的銷售很好、但也不能轉換成投資、投資的高峰應該是明年下半年的事。

  我們的GDP計算方式有兩種類型、一類是按投資增加值計算的、所以我們的房地產投資下來以后、經濟就掉下來了。

  另外一類是按照房租計算的、但中國現在共有房租的增加值非常低、基本上對經濟沒什么太大影響、而國際上大部分國家計算GDP是以房租為主的、所以對GDP影響不在投資上、而是在房地產租金的增加值上。

  從目前來看、中國要想讓房地產投資上去、還有許多工作要做、比如說戶籍制度問題、土地制度問題等等、這些沒有得到解決的長遠問題限制了房地產市場的發展。

  3、想要房價降低的、基本都是自私的

  蔣保信：北大的姚洋說、中國經不起房地產行業的泡沫、如果房地產崩潰、中國金融市場也可能會有很大的危機。

  任志強：他說的是廣義的房地產概念、比如很多企業把房產抵押、以獲取流動資金、這個貸款量是非常大的、房價如果不跌、這部分仍然可以維持、如果房價大跌、它的內部就全垮了。

  假如房地產垮了、本來這個房子值一千萬、銀行可以貸給你五百萬、但這個房子忽然只值三百萬、銀行貸給你的五百萬就要收回來了、你工廠的流動資金就沒了、那怎么辦？

  蔣保信：從這個角度來說、房價也不能降、是嗎？

  任志強：對、也沒有降的道理。中國經濟保持5%-6%很正常、你為什么要讓房價降呢？你有毛病啊？黃金本來值一塊錢、你非得說它值五毛？我找不到任何一個國家需要把房價降下來的理由、所有的國家都認為房價降下來、經濟就不好、個人收入縮水、財富減少了、你為什么要讓它降呢？

  有一部分人非常狹隘、完全是為了個人利益、自己買不起房子、就希望房價降下來、嚴格說起來、天天吵吵鬧鬧、想要房價降低的、基本上都是自私的、他們根本不懂經濟、從宏觀經濟角度來看、哪個國家說要把房價降下來？

  蔣保信：也有分析師認為中國房價會一瀉千里、因為中國未售的住房庫存太大、而且富人開始前往美國、加拿大等全球化的都市購買房子了、因為那邊有永久性的土地產權和良好的教育、法治環境。

  任志強：胡說八道。有點數據概念沒有？移民到美國的人、一年也就八千多人、沒有辦法再有更多人移民過去了。你們查查總數量，移民到澳大利亞的能有多少人？全部移民加起來能有多少？

  即使移民出去的人都在國外買房了、所有投資加起來也不到三百億美元、這對中國算什么？中國有八萬多億人民幣、相當于一萬兩千億美元、流失到國外的才三百多億美元、算什么？媒體切不可用這種方式去瞎忽悠、我不認為他是分析師。

  李騰騰：我看到做土地政策研究的學者說、中國房價過高是因為地方政府把土地價格炒得很高、開發商或者房地產商從政府那拿地的成本特別高、這導致了房價的不斷上漲、這是一個不正常的現象、您怎么看？

  任志強：政府把土地作為商品進行買賣、把土地的收益當做非納入預算的小金庫、本身就是我們制度上的失敗、根本就不用討論。

  土地價格在房價中占到60%、70%、我們好幾年前的報告就提出來了、在08年的兩會上、黃孟復專門把這個問題作為正式提案向政府提出來了、毫無疑問、這是房地產問題中非常重要的一個方面、沒什么可討論的。

  李騰騰：如果放開土地市場的話……

  任志強：要放開的不僅僅是土地市場、還有背后的其他一系列東西、為什么住宅的價格要比商業的價格高？因為對中國政府來說、住宅只能是一次性的投入、后期沒有稅收。

  假定我們按照國際辦法、以居住地納稅為主、情況就會大有改變、因為以居住地納稅為主、住宅能產生稅收、對當地政府來說是好事、它就會抑制房價、不讓它漲太高。

  但我們現在不是這樣的、所以地方政府寧愿給你折價、也希望你蓋更多的寫字樓、因為背后有更多稅收。

你們只看一個點是不夠的、如果不從制度上來解決這一系列問題、房地產的問題是解決不了的。